Новый министр строительства Карелии Виктор Россыпнов рассказал о том, чем отличается новая программа расселения аварийного жилья от старой, почему заморозили 400 млн рублей, и какие есть новые возможности для собственников развалюх.
Тема аварийного жилья в Карелии, а точнее, его расселения, за последние годы, пожалуй, одна из самых острых в информационной повестке республики. На ней, если помните, погорел экс-глава Карелии Александр Худилайнен.
И дело было не только в количестве несданного жилья для переселенцев, но и в его качестве. О переселении из «аварийного старого» в «аварийное новое» жилье была написана не одна новость.
В 2019 году Карелия вступила в новую программу, которая продлится аж до 2025 года. Средств и возможностей достаточно. Однако в середине февраля прогремел гром – Фонд содействия реформированию ЖКХ, основной источник средств на это направление, неожиданно заморозил без малого 388 млн рублей, предназначенных для карельских переселенцев. Официальная причина – не заключены договоры, исполнение которых позволит обеспечить расселение не менее 90 процентов общей площади аварийного жилищного фонда, предусмотренной программой на 2019-2020 годы.
Неужели снова Карелия наступает на старые грабли и нам вновь грозит срыв программы? Чем отличается новая программа от старой? Почему большие строительные компании не хотят участвовать в программе, либо участвуют неохотно? Как дела с качеством новостроек? Эти и другие вопросы портал «Карелия.Ньюс» задал только что назначенному министру строительства Карелии Виктору Россыпнову.
Виктор Россыпнов, фото “Республика”
– Виктор Викторович, в январе вас назначили министром строительства, причем с прицелом как раз на качественное исполнение программы расселения, а в феврале первое потрясение – заморозка почти 400 млн рублей. Мы потеряли эти средства? Что произошло?
– Первое – это не потеря средств, а именно заморозка. Никакой трагедии не произошло. Трагедия была бы, если бы закрыли программу и перестали строить дома. Здесь же ничего страшного не случилось. Действительно, часть средств заморожены. Но это никак не повлияет на темпы программы, поскольку еще до принятия этого решения Карелии были перечислены средства, которые частично было освоены, а частично осваиваются сейчас. Иными словами, средства у нас есть. Равно как есть и время, ведь первый этап новой программы истекает 31 декабря 2020 года.
– Не все понимают особенности этапов расселения. Расскажите все же, в целом, о новой программе.
В Карелии в прошлом году началась реализация новой программы расселения аварийного жилья на период с 2019 по 2025 годы. По ней расселяются дома, которые были признаны аварийными до 1 января 2017 года. Это 636 домов – то есть 159 тысяч квадратных метров.
Вся нынешняя программа разбита на шесть этапов – по два года каждый. Первый этап реализуется сейчас – с 2019 по 2020 годы. В общей сложности с за эти два года нам предстоит расселить более 18,5 тыс. квадратных метров, на эти цели предусмотрен 741 млн рублей, включая те самые без малого 388 млн. В 2019 году мы уже получили 222 млн – аванс на реализацию первого этапа.
При этом получены и часть средств второго этапа, который начинается в 2020 году. Из 18,5 тысяч первого этапа у нас уже есть контакты на 9 тысяч квадратных метров, то есть почти на половину. В марте планируется заключение контракта на строительство дома в Олонце общей площадью более 3 тыс. кв. метров. Аукционы объявлены в Петрозаводске, Беломорске, Кондопоге, Лахденпохье и Пряже. Мы должны показать, что мы заключили контракты на 16,6 квадратных метров (90 процентов от общего числа), тогда ограничения снимут. Не сомневаюсь, что к 1 июля у нас будут все контракты, а значит, средства разморозят.
– Не секрет, что многие контакты не были заключены не только из-за бюрократических процедур, но и по очевидной причине – строительные компании не хотят принимать участие в программе. Стоимость квадратного метра по программе 44 тысячи рублей за квадратный метр, что далеко от рыночной цены. К тому же речь о государственных средствах, что чревато особым контролем и ответственностью.
Вы зрите в корень. Действительно, мотивировать строителей принимать участие в конкурсах непросто. Одно дело строить коммерческое жилье по 50-55 тысяч рублей за квадратный метр, а другое за 44 тысячи рублей за метр. Вы забыли еще один важный нюанс. Программа сформулирована так, что застройщик получает денежные средства исходя из расселенной площади, а не той которую он по факту построил. А это еще потери порядка десяти процентов от цены.
– Поясните этот момент.
– Скажем, положено переселенцу по закону 20 квадратных метров нового жилья вместо 20 метров аварийного. Но закон не разрешает построить квартиру площадью 20 квадратов, а разрешает он построить жилье минимум 26 кв. метров. То есть эти шесть метров застройщик строит за свой счет, а деньги от государства получает только за 20 метров. Но в среднем разница и потери составляют как раз 10 процентов. При нынешних 44 тысячи рублей застройщик по факту получает еще меньше.
Проект дома для расселения в Олонце
– И что же с этим делать? Правительство Карелии должно как-то реагировать, иначе мы так всегда будет проваливать программу.
Мы реагируем. В настоящее время этот вопрос рассматривается на федеральном уровне. Мы обратились в правительство России с инициативой, чтобы расчет выплат застройщику производился исходя из фактически построенной площади. Чтобы при расселении строители получали оплату за те метры, которые они реально построили. Такое письмо подготовлено нами и с подписью главы Карелии отправлено в Москву.
– Есть шанс, что это письмо не утонет в больших кабинетах?
– Мы считаем, что есть. Эта проблема уже обозначена на федеральном уровне и не только нами. Это первая мера, которая позволит ускорить программу расселения аварийного жилья. Вторая мера – повышать стоимость покупаемого по программе жилья. Мы считаем, что 44 тысячи рублей за метр – недостаточная сумма, хотя в прежней программе и в первом этапе действующей программы было еще ниже – 40 тысяч. Вижу целесообразность ее увеличения хотя бы до 50 тысяч за метр. Это привлечет строительные компании к участию в программе.
Дом, построенный по программе расселения в Кеми
– Кто, в таком случае, устанавливает такую низкую цену, ведь очевидно, что она далека от рыночной.
– Это делает министерство строительства России на основании среднестатистических данных. Есть приказ Минстроя по всем субъектам России. Мы бы и рады, чтобы метр стоил 50-55 тысяч рублей, но сейчас повлиять на это не можем. Согласно данным статистики квадратный метр стоит 44 тысячи. Понятно, что строителей такая цена интересует слабо.
– Если желающих строить дома по такой цене нет, где выход?
– Я не могу сказать, что у нас совсем нет застройщиков. Они есть, ведь дома строятся. Но вот очередей и конкуренции точно нет. А в районах и вовсе зачастую среди желающих принять участие в программе нередко бывает только один участник. Но, повторюсь, вакуума нет. Причем интерес проявляют не только строительные компании Карелии, есть и строители из Санкт-Петербурга, которые уже сейчас выражают готовность строить жилье по 44 тысячи.
– Крупные строительные компании Карелии, как я понимаю, молчат?
– Тоже не совсем так. Сейчас мы ведем подбор земельных участков, в том числе и для таких серьезных компаний, как «Карелстроймеханизация» или «СФК». «КСМ», кстати, принимала участие в прошлой программе и построила отличное жилье. «СФК» в настоящее время уже арендовала земельный участок в Кондопоге. Сейчас рассматриваем вопрос строительства там двух домов. Первый для расселения аварийного жилья в Кондопожском районе, второй – для предоставления жилья владельцам аварийной собственности из других районов.
– А есть такие, кто готов переехать из другого района в ту же Кондопогу?
– Есть. И, давайте честно, многие ведь и так уже покинули свое аварийное жилье в районах и не собираются возвращаться, хотя все еще числятся там. То есть нередко речь идет о переселении только на бумаге. Для примера: в Суоярви 2200 человек владеют аварийным жильем. Из них по нашим оценкам около 15-20 процентов уже не живут в Суоярви. Многие из них просят нас приобрести им квартиру, например, в Петрозаводске или рядом – в Новой Вилге или в Мелиоративном. Таких заявлений только из Суоярви уже порядка 70. В Петрозаводске мы не можем им предоставить жилье, так как в столице Карелии хватает своих переселенцев, а вот в пригороде, или во втором запланированном к строительству доме в Кондопоге это возможно. Мы стараемся учитывать интересы граждан, никто, в конце концов, не заставит жить там, где человек жить не хочет.
– Расскажите, как формулируется задание на строительство дома для расселения аварийного жилья? Строители могут построить неблагоустроенное жилье? Знаю, что в прошлой программе были новые дома с туалетом на улице…
По новой программе для переселенцев предоставляется только благоустроенное жилье. Действительно, прежде программа разрешала строить жилье аналогичного уровня. Это делалось там, где нет инженерных сетей. Понятно ведь, что ради одного дома инженерные коммуникации в поселке, где их никогда не было, никто строить не будет. Но такие факты остались в прошлом. В рамках этой программы предусмотрено только благоустроенное жилье. Как правило, это дома средней этажности – минимум три этажа, максимум пять. Такие дома будут построены в Олонце, Лахденпохье, Петрозаводске.
– Еще один важный вопрос – качество домов. В Карелии были случаи, когда новые дома в течение года-двух превращались в старые, то есть фактически разваливались. Почему так происходило и возможно ли повторение таких историй сейчас?
– Сейчас такое исключено, потому что полностью поменялся механизм строительства и приемки такого жилья. Раньше ключевым критерием на аукционах была цена. У кого она ниже, тот и строит. Заказчиком выступало управление капительного строительства, сейчас муниципалитеты. Неопытные компании строили дешевые дома, а принимала их администрация, где тоже нет специалистов. То есть дома и строились, и принимались дилетантами. Сейчас документация всех новых домов будет проходить экспертизу. Комитет по дорожному, жилищному и строительному надзору контролирует строительство и в конце выдает заключение о соответствии. То есть администрация уже не купит «кота в мешке».
Аварийный фонд Медвежьегорского района
– Тем не менее компании без опыта могут принять участие в программе?
– Могут. Но чтобы принять участие в строительстве, им придется понести затраты – разработать проектную документацию, которая должна будет пройти экспертизу. А деньги, за исключением аванса, будут получены только после того, как наш госкомитет проверит объект и выдаст заключение. В общем, строить плохо сейчас невыгодно. В любом случае, мы старается привлекать к программе благонадежные компании.
– Насколько мне известно, не обязательно ведь ждать строительства нового дома. Можно получить компенсацию. Этот вариант актуален или он чреват финансовыми потерями, поскольку компенсации слишком низкие?
– Сейчас мы активизировали вариант с компенсацией. Но давайте для понимания: для собственника аварийного жилья есть три варианта решения проблемы. Первый – когда предоставляется квартира не меньшей площади в новом доме. Второй – приобретается квартира на вторичном рынке не меньшей площади. Компенсация – как раз третий вариант. И прежде он, действительно, не пользовался популярностью, поскольку компенсация выплачивалась на основании довольно спорной оценки существующего жилья. До настоящего момента жилье в аварийном доме оценивалось исходя из его реальной рыночной цены. Так, в полуразрушенном доме стоимость метра обычно не превышала 6-8 тысяч рублей за квадратный метр. Если квартира площадью, скажем, порядка 40 метров, то сумма компенсации получалась небольшая – в районе 250 тысяч рублей. На эти деньги никакого жилья не купить. Кому нужна такая компенсация? В таком случае, людям осталось ждать реализации первых двух вариантов. Но сейчас мы принимаем серьезные меры, чтобы вариант компенсации стал выгодным.
– Расскажите об этих мерах…
– Мы нашли нормативные обоснования для того, чтобы привести стоимость аварийного жилья к среднерыночной по району. Разработали новый механизм оценки аварийного жилья, который будет учитывать не только стоимость метров, но также и другие условия – стоимость земли под этим домом, сумму непроведенного в нем капремонта и так далее. Есть судебная практика и разъяснения фонда ЖКХ, которые позволяют его внедрить. В настоящий момент мы уже запускаем этот механизм. Он позволит значительно увеличить оценочную стоимость жилья и даст людям возможность получить достойную компенсацию, чтобы потом уже самим выбрать жилье по душе, доплатив меньшую сумму. Скажем, вместо 200 тысяч рублей житель условного Суоярвского района получит уже 600 или 700 тысяч. Согласитесь, это уже более весомая компенсация. А главное – можно добавить ипотеку и решить жилищный вопрос уже сейчас, купив жилье там, где хочется. Получить компенсацию по новым правилам смогут, правда, только собственники жилья, которых у нас половина. Но, в любом случае, это очень важно, потому что дает людям право выбора.
– Это интересный вариант. Как действовать людям, если они хотят им воспользоваться?
– Любой собственник аварийного жилья может прийти в администрацию и написать заявление: «Прошу произвести оценку принадлежащего мне жилья в связи с рассмотрением вопроса о получении компенсации». Администрация нанимает оценщика, тот с учетом нового механизма оценки называет собственнику цену. Если человек согласен, то практически сразу он получает средства. Если его цена не устраивает, он может сказать нет и ждать либо нового дома, либо приобретения администрацией жилья на вторичном рынке. То есть можно отказаться и сделать выбор.
Сейчас оценка по новой схеме запускается для 40 квартир в Суоярвском районе и уже проведена такая оценка в поселке Ладва.
– Вы сказали, что до 2025 года Карелии нужно расселить 636 аварийных домов. Они были признаны таковыми до 2017 года. А сколько у нас всего аварийного жилья?
Всего в Карелии требуют расселения 2738 домов. То есть в четыре раза больше тех, которые мы планируем расселить до 2025 года.
– Многие районы в свое время намеренно занизили число аварийных зданий, чтобы не нести ответственность. Получается, они навредили сами себе?
– Да, районы, где муниципальные власти не признавали старые дома аварийными вынуждены будут ждать 2025 года, когда будут расселены дома этой программы. Например, в Суоярвском районе по этой программе надо расселить 135 домов, а в Кондопожском, где в три раза больше жителей, только 16. Вот жители Суоярви жалуются, что у них все дома признаны аварийными. Но, с другой стороны, это ведь хорошо. Значит, все эти дома будут расселены в первую очередь. Могу сказать, что уже до 2021 года мы расселим официально признанные до 2017 года аварийные дома Кондопожского, Пряжинского, Сегежского районов. Потом на очереди Суоярви, Беломорск, Петрозаводск. А другим районам, действительно, придется ждать еще несколько лет.
Тем не менее, правительство Карелии готово взять на себя повышенные обязательства. В ближайшее время мы направим в Фонд содействия реформированию ЖКХ обращение о готовности завершить программу в срок до 2023 года и предлагаем открыть под это лимиты следующих лет.
Использованы фото Министерства строительства РК, сайта “Республика” и портала “Карелия.Ньюс”
