О том, как аферисты управляют волей людей и какие «красные флаги» нельзя пропускать в эксклюзивном интервью «Карелия.Ньюс» рассказал руководитель юридической службы Виктор Котов.
Рынок недвижимости переживает бум «сделок с гарантией». Риелторы и банки массово предлагают проверить чистоту сделки при покупке квартиры или дома. Однако, как показывает практика, ни искусственный интеллект, ни красивые отчёты не спасают от главной угрозы — когда сам продавец находится под психологическим контролем аферистов.
Руководитель юридической службы агенства недвижимости «Владис» в Петрозаводске Виктор Котов рассказал журналисту «Карелия.Ньюс» о мошенничестве в сфере покупки недвижимости.
Цена спокойствия: сколько стоит безопасность
Желание обезопасить себя было у людей всегда. В условиях нынешней реальности оно проявляется особенно остро. Эта потребность людей породила новый рыночный продукт — так называемые «сделки с гарантией».
Сегодня такие услуги предлагают разные ресурсы: банки, юридические агентства и частные эксперты.
Специалисты изучают историю объекта — будь то квартира, участок или дом. Они тщательно анализируют все переходы права и составляют заключение: где и какие могут возникнуть проблемы.
«На рынке вторичного жилья это очень востребовано: людям хочется иметь на руках «книжку» жилья. По сути, покупатель платит за подробное досье на квартиру. С новостройками проще — там застройщик продаёт квартиры, которые ещё не были ни в чьей собственности, поэтому серьёзных рисков практически не бывает», — объясняет Виктор Котов.
Назвать конкретную цену за «безопасную сделку» сложно. Звучат разные суммы, средний чек составляет около 50 — 70 тысяч рублей. Однако, по словам Виктора Котова, люди готовы платить за свою безопасность.
Анатомия обмана: «красные флаги» продавца
Эксперт выделяет несколько главных признаков того, что продавец действует не по своей воле.
Один из самых очевидных признаков — возраст. Пенсионеры 60-70 лет — главная мишень мошенников. Если пожилой человек внезапно решает продать жильё и переехать «к сестре в Краснодар» или «изменить жизнь», это веский повод проверить такого продавца.
Другой фактор, который должен насторожить юриста при проверке продавца, — его отказ от общения с родственниками.
«Если на вопрос: «Знают ли ваши родственники о продаже? Можно ли с ними связаться?» — продавец отвечает отказом, то с большой вероятностью он находится под влиянием мошенников. Добросовестные продавцы обычно не скрывают свою семью», — отмечает эксперт.
Ещё один критерий, который должен насторожить, — спешка и цена ниже рынка. Если продавец торопится и легко снижает цену ниже рыночной, он не считает сделку реальной. Для него это «шутка» или «операция», а не продажа недвижимости.
Кроме того, стоит обратить особое внимание, если продавец требует полной оплаты наличными. Отказ от приёма платежа через сервис безопасных расчётов, аккредитив или нотариальный депозит с наибольшей вероятностью — мошенническая схема.
«Мы обычно настаиваем только на переводе, потому что это стопроцентное подтверждение расчёта по сделке и, конечно, на сервисах безопасных расчётов, предлагаемых банками», — поясняет эксперт.
Как мошенники играют на чувствах
Механика влияния на жертву строится на двух китах: чувстве собственной значимости и страхе. Одинокому пожилому человеку легко внушить, что он — «секретный агент», участвующий в операции ФСБ или МВД по поимке врагов.
Вторая схема, особенно актуальная сегодня, — запугивание. Жертве сообщают, что её деньги якобы ушли на счета, связанные с финансированием ВСУ, и ей «грозит обвинение в измене Родине». Всё это окружается ореолом секретности: «Никому не говори, иначе операция провалится».
Последствия бывают страшнее потери денег. Эксперт приводит примеры реальных историй.
История одной сделки
В этом году в агентство пришла 76-летняя женщина. Она была единственным собственником приватизированной квартиры. Женщина предоставила все справки, коммунальные платежи и взносы на капремонт были оплачены.
Подозрение вызвали её ответы о причинах продажи: она говорила, что у неё есть сестра и она переедет жить к ней. На вопрос, знает ли об этом родственница, женщина отвечала, что это неважно. Про дочь сказала, что та живёт за пределами России, связь они не поддерживают, а номер давать отказалась.
Это был второй «красный флаг» для юристов агентства. Кроме того, возникли сложности с безналичным расчётом. Позже выяснилось, что пенсионерка находилась под влиянием мошенников, которые манипулировали ею в течение нескольких месяцев, а кураторы были на связи постоянно.
По обращению агентства пенсионерку проверил оперативник МВД. После разговора с женщиной он вынес вердикт: с вероятностью 50 на 50 она находилась под влиянием злоумышленников. Сделку приостановили.
Эффект Долиной: кто теперь вернёт деньги?
Долгое время суды работали по простой схеме: если продавец доказывал, что продал квартиру под влиянием мошенников, даже если покупатель привлекал юристов, нотариусов и полицию к сделке, квартиру возвращали прежнему владельцу. А вот деньги покупателю не возвращали.
В судебных решениях о миллионах часто просто не было ни слова. Добросовестный покупатель оставался и без жилья, и с ипотекой. «Дело Долиной», так эксперты называют резонансную ситуацию, которая развернулась вокруг жилья певицы, изменило судебную практику.
Теперь суды действуют иначе — применяют двустороннюю реституцию. Квартира возвращается прежнему владельцу только в том случае, если он вернёт покупателю деньги. Это защищает людей, которые действовали осмотрительно, проверяли документы и использовали безопасные расчёты.
Как выбрать того, кто поможет
Юристы дают несколько ориентиров.
Первый — официальная регистрация. Если человек занимается посреднической деятельностью в сфере недвижимости, у него должен быть специальный код вида деятельности. Это автоматически накладывает обязанность встать на учёт в Росфинмониторинге и Роскомнадзоре. Это минимальный признак того, что человек работает официально.
Второй — репутация и отзывы. Люди смотрят рейтинг на специализированных сервисах (Авито, Циан), но отзывы надо внимательно проверять, потому что бывают и ложные, и накрученные.
Третий — принадлежность к крупному сообществу или федеральной сети. Крупное агентство может позволить себе цифровые ресурсы, комбинированную проверку искусственным интеллектом и специалистом, а также личные связи. Вряд ли доверие к частному агенту будет таким же, как к крупной компании.
Без помощи людей победить невозможно
По данным МВД Карелии, за 2025 год зарегистрировано два случая мошенничества в сфере покупки недвижимости, ещё один — за 2026 год. Но сколько ситуаций, когда сделка сорвалась благодаря бдительности покупателей или грамотной работе юристов? Это вопрос риторический.
По словам Виктора Котова, правоохранительные органы занимаются этой проблемой, но без помощи граждан победить мошенников или хотя бы минимизировать их активность невозможно.
Нужно изменить подход людей, так как рынок сложный, а покупка недвижимости — это самый дорогой актив. Юристы советуют запомнить простое правило — представители Центробанка, Росфинмониторинга и «оперуполномоченные» не звонят на мобильные телефоны.
Если человек по телефону представляется сотрудником правоохранительных органов — просите повестку. А ещё проверяйте собеседника вопросами, ответы на которые знаете только вы. Антиспам-программы работают, но провайдеры должны активнее пресекать такие звонки.
«Наша задача — быть бдительными», — подчёркивает эксперт.
Это единственная гарантия, которая действительно работает.
Влада Григорьева
