Министр строительства Карелии Виктор Россыпнов рассказал порталу «Карелия.Ньюс» о первых итогах и планах нового для республики проекта.
О программе Комплексного развития территории (КРТ) в Петрозаводске стало известно больше года назад. Напомним, в январе 2023 года по результатам торгов администрации Петрозаводска был заключен договор о КРТ с ООО «СЗ «Стройинвест КСМ». Согласно договору, строительная компания взяла на себя обязательства за свой счет расселить жителей десяти аварийных домов Петрозаводска. Речь о деревянных домах в квартале между улицами Шотмана, Сорокской и Северной. Взамен строители получают данный земельный участок и возводят на нем свое жилье.
Что важно: расселение происходит по правилам Жилищного кодекса РФ: нанимателям муниципальных квартир предоставляют благоустроенные квартиры не меньшей площади, собственникам выплачивают компенсации согласно оценке рыночной стоимости. Расселить горожан планируется до конца этого года. После этого в квартале начнется строительство трех многоквартирных домов площадью 25 тысяч квадратных метров. Реализовать все намеченные планы планируется к 2032 году.
Многие жители этих аварийных домов в начале прошлого года забили тревогу, опасаясь, что получат компенсацию, на которую не смогут купить нормальное жилье. А наниматели переживали, что вместо одного аварийного жилья их переселят в другое.
Прошел год. Мы спросили министра строительства Виктора Россыпнова, оправдались ли опасения, как реализуется программа в этом конкретном случае и, в целом, по Карелии.
– Виктор Викторович, для Карелии программа Комплексного развития территории – история новая. А все новое у людей всегда вызывает тревогу. Подтвердились ли за год эти опасения?
– Не просто не подтвердились, а убедили в том, что это очень хороший механизм для ускоренного расселения аварийного жилья, который точно выгоден всем заинтересованным сторонам – гражданам, строителям, власти. И в первую очередь, жителям аварийных домов. Люди получили возможность раньше выехать из непригодных для жизни домов. Кроме того, закон позволил уйти от так называемого потребительского экстремизма. Когда нет четких правил, могут происходить разные казусы.
Например, когда большинство собственников квартир согласны на условия будущего застройщика, а один собственник за 40-метровую квартиру с печным отоплением требует сумму, которая в разы превышает рыночную. А бывало, что требовали квартиру на море. И весь процесс расселения из-за таких собственников вставал колом. В рамках этой программы такое невозможно.
– Давайте напомним еще раз: что такое программа комплексного развития территории? Это, вообще, программа?
– Это не совсем программа. Это закон, а точнее, изменения, которые были внесены в Градостроительный кодекс России. Изменения, которые разрешили за счет застройщика расселять во внеочередном порядке аварийные и ветхие дома и строить на освободившемся участке новое жилье. В этом и есть суть. То есть не ждать годами очереди на расселение из аварийных зданий, не ждать когда потом освободятся эти участки, а здесь и сейчас расселить людей, снести аварийные дома и построить новое жилье. Все разом, в рамках одного проекта. Программа комплексного развития территории заработала в 2021 году по всей России. Она бессрочная. В России она актуальна для аварийного жилья, которое надо сносить, и для ветхих зданий с высоким процентом износа, но которые еще могут постоять. В первом случае жители не решают, сносить дома или нет, здания опасны и точно подлежат сносу. Во втором – вопрос о сносе и вступлении в программу КРТ выводится на голосование жильцов. В Карелии мы программу реализуем только с аварийными домами, ведь только в Петрозаводске 670 именно аварийных зданий. Сейчас важно расселить их.
– Опишите детально шаг за шагом механизм действия КРТ.
– Администрация населенного пункта, в нашем случае Петрозаводска, определяет участки, где есть аварийные дома и которые потенциально могут быть интересны застройщикам. Проводится аукцион на право заключения договора КРТ. Свой расчет делает и потенциальный застройщик. У него своя задача – в будущем заработать на построенном здесь после сноса аварийных домов жилье. Если он видит перспективу, то принимает участие в аукционе. На его плечи ложится финансирование всех затрат – покупка на вторичном рынке квартир для нанимателей, компенсация для собственников по рыночной цене, потом снос аварийных домов, приведение участка в порядок, строительство своих зданий.
По нашим подсчетам, Стройинвест КСМ только на расселение жильцов квартала Шотмана-Северная тратит порядка 400 млн рублей. А ведь им потом надо еще снести дома, построить на их месте новые и заработать. Это все расходы. Так что это вовсе не сверхмаржинальный проект, как многие думают.
– Какова роль государства и его институтов в этом процессе?
В создании условий и правил, в координации работы. Например, в случае с кварталом на Шотмана застройщик перечислил средства для граждан администрации города. Она заключает соглашение, контактирует с гражданами. Если бы не было механизма КРТ, эти функции легли бы на застройщика. Государство также выступает гарантом для всех. Также в рамках КРТ государство может брать на себя другие функции – например, помочь решить инфраструктурные вопросы – дороги, коммуникации. И такие проекты в Петрозаводске мы сейчас также рассматриваем, в частности, в районе Октябрьского проспекта. Там речь идет о 60 аварийных домах. Но главный смысл, повторюсь, в том, что можно ускорить механизм расселения тех домов, которые и так должны быть расселены.
– Перейдем к проектам, которые реализуются в Петрозаводске. Шотмана-Северная, есть ли еще?
– В настоящий момент у нас два действующих проекта КРТ в Петрозаводске: Шотмана-Северная самый первый, здесь у нас 10 аварийных домов, 80 квартир – 56 в собственности, 24 – в найме. Сейчас он подошел к экватору. В конце 2023 года появился проект на Древлянской набережной. Есть еще потенциальный проект в Сортавале.
– По Шотмана-Северной было много разговоров. Прежде всего, переживали сами жители, которые опасались, что останутся без жилья с суммами, на которые не смогут приобрести благоустроенные квартиры. Как в итоге получилось?
– Хорошо получилось. Первый проект всегда вызывает беспокойство. Это понятно. Но наша принципиальная позиция была с самого начала – оценка жилья должна была быть среднерыночной. Это значит, что жители этих домов после выплаты компенсации смогли бы купить себе равноценное по площади благоустроенное жилье. В итоге стоимость квадратного метра в этих домах была оценена в 102-105 тысяч рублей за метр. Понятно, что цена метра в однушке выше, чем, скажем, в трехкомнатной квартире.
Две трети всех жильцов получили компенсации за первые две недели. Почти 40 компенсаций было выдано сразу. Это говорит о том, что предложение оказалось выгодным для граждан. Некоторые уже купили себе благоустроенные квартиры. Все квартиры, отмечу, благоустроенные.
Мы посчитали, что если бы не было КРТ и люди сами сейчас решили продать свое старое жилье, то получили бы за него исходя из рынка примерно в два раза меньше. Либо им пришлось бы ждать еще 3-4 года до официального расселения.
– А конкретные суммы можете назвать?
– Могу. За квартиру в 51 кв. метр собственник получил компенсацию 5 млн 319 тысяч рублей, за квартиру площадью 63 кв. метра – 6 млн 549 тысяч рублей и так далее. Мне кажется, это достойные деньги, которые совершенно точно позволяют купить неплохое благоустроенное жилье в Петрозаводске. Хотя, признаюсь, есть и сложные случаи.
– Расскажите, какие?
– Например, среди жильцов расселяемых домов есть лица, признанные банкротом. Есть сложные случаи, когда по оценке человеку предлагают 7,5 млн рублей, а он говорит, что уже выбрал квартиру за 8,5 млн рублей. И настаивает именно на этой сумме. Тогда мы подключаемся к вопросу, помогаем найти другие варианты, ищем решение.
Это пилотный проект. Нам важно, чтобы к нему было доверие. И оно есть. Люди поняли, что им это выгодно. Мне лично уже звонят и пишут жители других аварийных домов Петрозаводска и говорят, что тоже хотят в программу КРТ.
– Вы упомянули второй проект на Древлянской набережной и проект в Сортавале. Там кто застройщик, и сколько домов пойдут под снос?
– На Древлянской набережной (рядом с улицей Красноармейской и лютеранской церковью, – прим. ред.) три аварийных дома, 37 квартир, все в собственности. Работает компания «ВЕК», которая планирует построить здесь один многоквартирный дом. Сейчас компания делает проект планировки. Во второй половине этого года начнется расселение граждан.
В Сортавале строительная компания рассматривает один проект. Но пока говорить о реализации рано. Но там есть рынок жилья и спрос, так что, думаю, все получится. Других проектов нет, потому что они возможны только там, где есть, как я уже говорил, экономическая составляющая. Но интерес застройщиков мы видим, все наши строительные компании проявляют интерес к программе, так что возможно будут еще проекты.
– Карелия на два года раньше завершила программу расселения аварийного жилья, которое было признано таковым до 2017 года. Сколько расселили уже и сколько еще предстоит? Сколько вообще, в Карелии аварийного жилья?
– Мы расселили 630 домов. Но с 2017-го по 2021 год аварийными было признано еще 4200 (!) домов. Это много. Именно их расселением мы занимаемся сейчас. На них требуется около 100 млрд рублей. После 2021 года аварийными признано более 600 домов. Но в конечном итоге расселено будет все аварийное жилье Карелии. Напомню также, что Артур Олегович Парфенчиков дал команду не прятать аварийные дома за формально проведенным капитальным ремонтом. Такие дома тоже признаются аварийными.
Очень важно, если программа КРТ получит развитие и поможет в решении этой непростой задачи. Для нас КРТ это ускорение процесса расселения аварийного жилья, для застройщиков реальная возможность получить хорошие земельные участки, для граждан – реальный шанс не только быстро переехать из халуп, но, что важно, переехать в современное благоустроенное жилье, которое они выбрали сами, а не получили через аукцион.
